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发展住房租赁市场 从培育专业化住房租赁企业开始

房天下   2016-06-23 09:20

发展住房租赁企业

不久前,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称《意见》),提出要培育和发展住房租赁市场。目前,我国住房租赁市场仍以个人出租为主,专业租赁企业仅占10%左右,而成熟房地产市场国家的专业租赁企业通常能达到30%。因此,业内专家认为,培育市场供应主体,即专业化的住房租赁企业将成为今后发展住房租赁市场的一个重点。

我国住房租赁市场欠缺专业住房租赁企业

2015年,住建部在16个外来人口较多、租房需求较大的城市做了一项专项调查,发现为市场需求方所青睐的租住房屋类型以中小户型为主,50平米以下的占到75%左右。但是市场能提供的中小户型房屋并不算多,因此租客们往往选择合租,合租比例高达50%。

市场需求大,但似乎并不足以撩动企业的心弦,专业的住房租赁企业仍然寥寥,基本上只有一些实力雄厚的房地产和中介企业愿意小试牛刀。为什么企业不愿意专门从事住房租赁这项业务?住建部也进行了调研。

据住建部副部长陆克华透露,企业不愿意专门从事住房租赁业务的主要原因是“不划算”。“,房地产开发企业买地一次性投入加上开发建设,资金投入较大,如果采用出租的方式,资金率较低,不如卖房子;第二,如果企业持有、经营租赁住房,资金回笼时间将长达几十年,需要相应的金融配套,但目前房地产贷款的期限一般只有三五年,时间上的不匹配使得企业没法做租赁经营;第三,租赁企业负担较重,目前来看,刨去税费等各项支出,利润微薄甚至亏损。”陆克华表示,上述这些原因,是企业不愿意开展房屋租赁业务的主要原因。

因此,迄今为止,我国的住房租赁企业仍不成规模。在住房租赁供方市场上发挥主要作用的,除了大量个人房东,就是政府本身。政府一边从增量入手,要求各地将新建租赁住房纳入住房发展规划,有序开展租赁住房建设;一边从存量入手,通过一些政策探索,允许对现有住房进行改造后按间出租,以增加中小户型租赁住房的有效供应。

不过,伴随着房地产市场总体趋稳,卖房子的总体来看在逐渐下滑。出售还是出租?答案似乎并不那么一目了然。在这个当口,政府适时推出了《意见》,拟从税收优惠、金融支持、规划建设和用地建设等几方面扶持住房租赁企业的发展。

这一系列优惠政策是此次《意见》的亮点所在,之前没有一个专门的国务院文件来鼓励企业进行规模化住房租赁

发展住房租赁市场并非单纯为了“去库存

上个月国新办政策吹风会上,陆克华在介绍扶持住房租赁企业发展的政策时特别提到,要鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。“鼓励其出租库存的商品住房、引导开发企业与租赁企业合作,发展租赁地产,从开发、销售向租售并举的经营模式转变”。

此前,住建部推行的增加住房租赁供应的措施中,允许将商业用房按规定改建为租赁住房已经是一条重要途径。因为从各地情况看,一些商业用房处在闲置或半闲置状态,也有一些在建的商业用房项目预期市场前景并不理想。把这些房子改造成租赁居住,既可以增加住房租赁的有效供应,也能够做到物尽其用,避免资源浪费。

以租代售,是“去房产库存”的一种方式。去年中央经济工作会议上,“去库存”被确定为今年我国五大结构性任务之一,而发展住房租赁市场,鼓励各方购买库存商品房出租,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业,早在会议公告中就被作为去库存的主要手段之一。

发展住房租赁市场、培育专业化的住房租赁企业的大背景,一是现在房地产市场进入存量房时代,很多城市二手房交易量超过了新建房交易量,存量房时代的房屋管理为住房租赁市场开启了大门;二是面对眼下房地产市场的高库存,通过房源租赁合作,提高使用效率,也是去库存的一种途径。

尽管如此,陆克华仍强调,培育和发展住房租赁市场是一个制度性的设计,其与阶段性的去库存有关系,但不主要是为了“去库存”。“换句话说,北京和上海基本不存在去库存的问题,可是特别需要发展住房租赁市场。”陆克华说,“所以主要还是考虑解决城镇居民,尤其是新市民,包括外来务工人员、新毕业的大学生等群体在这些大城市就业时的居住问题。”

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